房产建筑工程法律知识普及，公鼎供

一、案件简介

张某通过某中介向刘某购买一套房屋，事先不知道房屋存在抵压，支付了部分购房款，在签订示范文本的买卖合同时注明有抵压，但张某未仔细查看，在办理房屋过户过程中遇到障碍，因房屋存在抵压无法过户，张某想通过法律流程维护自己权益。

二、律师点评

在此案中，可以选择的诉讼方案如下，首位，可以选择继续履行合同，要求刘某解除房屋抵压，配合张某办理过户手续，按照合同约定支付违约金；第二，可以选择解除合同，要求刘某退换已支付购房款，并按照合同约定支付违约金。

针对首位种方案需要注意，首先要考虑存在抵压对于法院判决过户的影响：履行的障碍。《合同法》首位百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。” 房子存在抵压，在法律上或者事实上都不能过户。

其次，履行障碍能否消除：抵压权能否涤除掉。（1）多数情形下对于这个问题很简单，只要在庭审中查清抵压所担保的债权金额是多少即可，这一般可以通过抵压人（一般是房屋所有人，即卖房人）、抵压权人（债权人）和相关合同及凭证来认定，如果买房人未付房款多于银行抵压贷钱本息余额（或虽少于但是买房人自愿垫付不足部分）且抵压权人同意在债权得到清偿的情况下涤除抵压权，则法院判决过户就不存在障碍。（2）少数情形下法院需要谨慎。有些房产抵压的抵压权人是个人或者小贷公司，抵压担保的范围包括本息之和，而利息有时则特别高。在这种情形下，房屋买卖合同争议案件的审理过程中就会遇到麻烦：民间借贷关系和本案非同一法律关系，本案在审理过程中不应审理民间借贷的问题（合同效力、利息是否合法等等），但是民间借贷的问题不进行实质审查又确定不了债权金额（或债权金额虽能确定，但是法院对于一个未经严格审查的债权直接判决可能导致比较严重的负面后果），导致确定不了抵压权能否涤除，导致确定不了过户的障碍能否清楚。这样，法院就不应该轻易下判决，以防止造成不公平的后果。也即对于这种情况法院一般不应判决过户，除非在判决前抵压权已经涤除掉了。

三、律师建议

在购房过程中，需要特别注意房屋是否存在抵压，并注意固定证据。

首位、核实房源是否被查封想要避免买到被抵压的房产，购房者可以事先核实房源信息，依照法律规定，房屋在交易的过程中卖方和中介公司都有义务将房屋的实情和相关情况告知购房者。所以我们在买房前应该仔细询问卖方和中介公司房屋是否有被抵压的相关情况，而且一定要让卖方出示相关的证明。

第二、留存证据购房者和卖家在进行房产交易的时候，要注意保存好相关的证据，在房屋交易的过程中会涉及到很多证据，购房者在买房后不要把这些证据丢掉，如发票．转账凭证．票据存根．入住通知．交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。

第三、进行预告登记购房者在购买二手房的时候要注意，为了维护我们自身的合法权益，在进行房屋交易的时候可以将该房屋进行预告登记。我国《物权法》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵压并办理抵压权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

房地产争议法律服务是公鼎律所为了维护被代理人的合法权益提供的关于解决基于房屋和土地的权利义务所发生争议的法律服务。联系电话：如果你需要寻找律师维护您的合法权益，可以拨打我们的免费咨询热线: 400-999-7576。