房产建筑工程法律知识普及  公鼎供

一、案件简介

1、2004年11月26日，陈某某与临安某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买临安某房地产开发有限公司开发的商品房小区XX花园某房；2007年8月27日，该房产被登记在陈某某名下。

2、2007年12月14日，陈某某办理公证委托：就XX花园第28幢1单元401号房产买卖一事委托胡某某为代理人，包括全权办理提前还款、退保、注销抵压登记手续，签订房屋转让合同，办理产权过户手续，缴纳相关税费、领取房款等相关事宜。该委托书经浙江省杭州市国立公证处公正。2008年5月15日，陈某某办理公证声明：撤销2007年12月14日的公证委托。

3、陈某某与胡某某妻妹汪某有同居关系，鉴于此种亲密关系，陈某某将案涉房产部分按揭款，以及最终一次性向银行结清的款项通过汪某交付给胡某某，由胡某某代其向银行还款，因此胡某某持有案涉房产的房产三证，及一些原始的支付凭证。2010年1月6日，陈某某将登记在其名下的案涉房屋转让给了李某、孙某，案涉房产已登记于李某、孙某名下。

4、2014年3月10日，胡某某以其为借名买房人，实际支付了案涉房屋的各项款项是案涉房产的实际所有人为由将陈某某诉至法院，要求陈某某归还案涉房产转让款56万元。

二、争议与结果

1、胡某某没有为陈某某支付过购房资金和任何费用，胡某某与陈某某不构成借名买房的法律关系。胡某某在一审阶段陈述称：其是借名买房人，购买案涉房屋的资金均系其一人所支付的，具体为首付款1221186元，银行带款270000元；而实际上案涉房屋当时正在实施零首付购房政策，仅需缴纳10000元定金；陈某某在2005年到2006年期间亲自前往银行缴纳案涉房屋的银行带款，这与胡某某的陈述是完全矛盾的。

2、我国《物权法》规定不动产依登记产生物权效力，案涉房屋实际登记在陈某某的名下，案涉房屋应认定归属陈某某所有。根据我国的不动产物权取得原则，即使胡某某有证据证明部分购房资金使其垫付的，也不能证明该房产就系其所有。

3、胡某某应该对据以主张案涉房屋转让款的借名买房关系承担举证证明的责任，不能证明或者证据不充分时，应承担举证不能的不利后果。

下城区法院判决认为，案涉房屋的出让款应当归“借名买房人”胡某某所有，认定理由是胡某某与陈某某存在借名买房的法律关系。

杭州中院二审判决认可了郑关军律师主要意见，否认陈某某与胡某某存在借名买房的法律关系，判决撤销了下城区法院的判决撤销（2014）杭下民初字第719号判决书，驳回了胡某某的诉讼请求。

三、律师建议

借名买房知识要点：1、借名买房协议一般具有合同效力，应当认定为有效合同，书面合同不是“借名买房”的必要条件；2、借名买房人也应该提供相应的证据来主张自己系争议房屋的实际所有人，一般可以通过购房发票，实际使用、实际控制房屋等客观情况具体认定；3借名买房协议仅对协议方具有拘束力，不能对抗外部行为；4、借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

借名买房的风险：借名买房中借名人由于房产登记在出名人名下，出名人不认可借名买房的事实，私自出卖房屋、抵压房产或者不配合办理过户登记的，可能导致借名人难以行使自己的权利。